Alles Wissenswerte zu den rechtlichen Grundlagen

Sofern Sie Interesse an mehr Information zu den rechtlichen Grundlagen und Hintergründen der Immobilienwertermittlung haben wünsche ich Ihnen auf den folgenden Seiten viel Spass.

"Die Grundstücks- und Immobilienbewertung (auch veraltet Güterabschätzung) ist ein durch Rechtsvorschriften geregeltes Verfahren, das durch die Anwendung fundierter betriebswirtschaftlicher, juristischer und bautechnischer Sachkenntnis einen Verkehrswert (Marktwert) für bebaute und unbebaute Grundstücke (Immobilie) zu einem bestimmten Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ermittelt."

Quelle: wikipedia

Verkehrswert

Gemäß § 194 BauGB wird der Verkehrswert ( der Marktwert ) einer Immobilie durch den Preis bestimmt, der am Wertermittlungsstichtag, in der Regel der Tag der ersten Besichtigung, im Markt durchschnittlich erzielt werden kann. Vorausgesetzt, das die rechtlichen Gegebenheiten, die tatsächlichen Eigenschaften, die Beschaffenheit und die Lage des Grundstücks (oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung) ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse, zum Beispiel besondere Interessenslage, berücksichtigt wurden. Den genauen Wortlaut des § 194 BauGB finden Sie hier.

Ziel jeder Verkehrswertermittlung ist es, einen möglichst marktkonformen Wert des Grundstücks (d.h. den wahrscheinlichsten Kaufpreis im nächsten Kauffall) zu bestimmen. Zur Verkehrswertermittlung bieten die einschlägige Literatur und die Wertermittlungsvorschriften (insbesondere die Immobilienwertermittlungsverordnung - ImmoWertV ) mehrere Verfahren an. Die
möglichen Verfahren sind jedoch nicht in jedem Bewertungsfall alle gleichermaßen gut zur Ermittlung marktkonformer Verkehrswerte geeignet. Es ist deshalb Aufgabe des Sachverständigen, das für die konkret anstehende Bewertungsaufgabe geeignetste (oder besser noch: die geeignetsten).

Wertermittlungsverfahren auszuwählen und anzuwenden. Nach den Vorschriften der ImmoWertV sind zur Ermittlung des Verkehrswer

das Vergleichswertverfahren
das Ertragswertverfahren und
das Sachwertverfahren

oder mehrere dieser Verfahren heranzuziehen (§ 8 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV). Die Verfahren sind nach der Art des Wertermittlungsobjekts, unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten und den sonstigen Umständen des Einzelfalls zu wählen; die Wahl ist zu begründen (§ 8 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV). Die in der ImmoWertV geregelten 3 klassischen Wertermittlungsverfahren (das Vergleichs-, das Ertrags- und das Sachwertverfahren) liefern in Deutschland grundsätzlich die marktkonformsten Wertermittlungsergebnisse.

Immobilienwertverordnung

Die Immobilienwertverordnung (ImmowertV) ist seit dem 01.Juli 2010 in Kraft. Bei der Ermittlung der Verkehrswerte (Marktwerte) von Grundstücken, ihrer Bestandteile sowie ihres Zubehörs und bei der Ableitung der für die Wertermittlung erforderlichen Daten einschließlich der Bodenrichtwerte ist diese Verordnung anzuwenden.

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Wertermittlungsrichtlinien

Wertermittlungsrichtlinien (WertR 2006) bieten eine Basis für die Ermittlung von Verkehrswerten von Grundstücken und von grundstücksbezogenen Rechten und Belastungen durch die Gutachterausschüsse. Sie sind zu beachten, wenn sie angeordnet wurden. Außerdem enthalten sie Grundsätze zur Ermittlung der Enteignungsentschädigung.

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Marktwertermittlung

Der Marktwert wird in § 194 BauGB definiert:
„Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“

Abb.: Ableitung des Marktwerts nach ImmoWertV

Der Verkehrswert (im Folgenden: Marktwert) ist somit ein frei von subjektiven, allein an den objektiven Merkmalen eines Grundstücks orientierter Wert. Folgende normative Vorgaben zur Ermittlung des Marktwertes sind gegeben:

Der Marktwert soll dem Preis entsprechen (unter Berücksichtigung der in § 194 BauGB aufgeführten Umstände), der bei einem fiktiven Kauf zustande kommt.

Der Verkehrswert bestimmt sich auf der Grundlage aller tatsächlichen und rechtlichen Eigenschaften eines Grundstücks (z.B. Lage und Zustand, Angebot und Nachfrage, Kaufkraft etc.), die innerhalb eines bestimmten Grundstücksteilmarktes wertbeeinflussend sind.

Der Marktwert bestimmt sich nach den Maßgaben des „gewöhnlichen Geschäftsverkehrs … ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse.“

Unter dem Begriff „gewöhnlicher Geschäftsverkehr“ versteht man den Handel auf dem freien Markt, wobei weder Käufer noch Verkäufer unter Zeitdruck, Zwang oder Not stehen und allein objektive Maßstäbe bestimmend sind (BGB III 88/65, Urteil vom 14.02.1969).Der Marktwert ist eine zeitabhängige Größe, die nur zum Wertermittlungsstichtag Gültigkeit hat (Stichtagsprinzip), da einerseits der Zustand des Grundstücks hinsichtlich der tatsächlichen und der rechtlichen Eigenschaften und andererseits die Lage auf dem Grundstücksmarkt kontinuierlichen Änderungen unterworfen sind.

Die ImmoWertV unterscheidet im Wesentlichen zwischen zwei verschiedenen Stichtagen:
1. Wertermittlungsstichtag
2. Qualitätsstichtag
Der Wertermittlungsstichtag bildet den Zeitpunkt, auf den sich die Wertermittlung bezieht, wohingegen der Qualitätsstichtag den Zeitpunkt darstellt, auf den sich der für die Wertermittlung maßgebliche Grundstückszustand definiert.
Analog definiert das europäische Sachverständigenwesen, vertreten durch das IVSC (International Valuation Standards Committee) und die TEGoVA (The European Group of Valuers Associations), im Blue Book 2003 den Marktwert wie folgt:

“Der Marktwert ist der geschätzte Betrag, zu dem eine Immobilie in einem funktionierenden Immobilienmarkt zum Bewertungsstichtag zwischen einem verkaufsbereiten Verkäufer und einem kaufbereiten Erwerber nach angemessenem Vermarktungszeitraum in einer Transaktion im gewöhnlichen Geschäftsverkehr verkauft werden könnte, wobei jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt.“

Gleichwohl ist es allgemein notwendig zwischen „Wert“ und „Preis“ zu unterscheiden. Der Preis ist das Endergebnis einer Tauschaktion und kennzeichnet daher immer die Vorstellungen von Vertragsparteien über ein bebautes oder unbebautes Grundstück. Somit ist der Preis von individuellen, subjektiven Vorstellungen beeinflusst. Im Gegensatz dazu ist der Wertbegriff intersubjektiv, d.h. der Wert entspricht den aggregierten Preisvorstellungen einer Gruppe von Marktteilnehmern. Daher gilt auch der Wert als objektiver Preis.

„Der Preis einer Sache muss ihrem Wert nicht entsprechen“ (BGH, Urteil vom 25.10.1967, Az. VIII ZR 215/66)

Die Grundstückswertermittlung versucht, über bestimmte normierte Wertermittlungsverfahren die subjektiven Einflüsse auszuschließen und so zu einer Objektivierung des Grundstückswertes zu kommen. Die normierten Bewertungsverfahren nach der ImmoWertV werden in der oben aufgeführten Darstellung abgebildet. Aber… „Viele Wege führen nach Rom“. Neben den normierten Wertermittlungsverfahren nach der ImmoWertV gibt es weitere Verfahren, aus denen der Marktwert abgeleitet werden kann, die überwiegend aus dem angelsächsischen Raum stammen. Praxisrelevant sind hierbei das Residualverfahren (auch „Bauträgermethode“ genannt), die Discounted Cash-Flow-Methode (DCF - Barwertmethode), die Investment Method (angelsächsisches Ertragswertverfahren) und das Liquidationsverfahren.

Quellenangaben:
Baugesetzbuch – BauGB
Immobilienwertermittlungsverordnung - ImmoWertV
Kleiber - Wertermittlungsrichtlinien - WertR '06
Kleiber/Simon 2007 - Verkehrswertermittlung von Grundstücken
Kleiber – Verkehrswertermittlung nach der ImmoWertV
Prof. Dr. Matthias Weppler in: Studienbrief: Marktwertermittlung, Stand: März 2009, Verband deutscher Pfandbriefbanken e.V. (vdp)
TEGoVA - Blue Book 2003

Beleihungswertermittlung

Bei der Vergabe von Krediten übernimmt das zuständige Kreditinstitut für den Kreditvergabezeitraum das Risiko der Bonität des Kreditnehmers und das Risiko der Wertentwicklung der Immobilie als Kreditsicherheit. Primäre Aufgabe des Beleihungswerts ist es, das Risiko einer Immobiliensicherheit für die Dauer der Kreditvergabe sicherzustellen. Somit stellt der Beleihungswert nicht auf einen bestimmten Zeitpunkt ab, sondern ist vielmehr zeitraumbezogen (aktuelle, historische und zukünftige Wertentwicklung).

Der Beleihungswert wird wie der Marktwert aus den normierten (Vergleichs-, Ertrags- und Sachwertverfahren) und in „Ausnahmefällen“ aus den nicht normierten Wertermittlungsverfahren (in der Regel DCF, Residualverfahren, Investment Method und Liquidationsverfahren) abgeleitet.

Rechtsgrundlage zur Beleihungswertermittlung ist das Pfandbriefgesetz (PfandBG). Im Gegensatz zum Hypothekenbankgesetz (HBG), dem Vorgänger des PfandBG, ist der Beleihungswert im novellierten Gesetzestext klar definiert:

§ 16 Abs. 2 Satz 1 u. 2 PfandBG
„Der Beleihungswert darf den Wert nicht überschreiten, der sich im Rahmen einer vorsichtigen Bewertung der zukünftigen Verkäuflichkeit einer Immobilie und unter Berücksichtigung der langfristigen, nachhaltigen Merkmal des Objekts, der normalen regionalen Marktgegebenheiten sowie der derzeitigen und möglichen anderweitigen Nutzung ergibt. Spekulative Elemente dürfen dabei nicht berücksichtigt werden.“

Die in der Vergangenheit gültigen Anweisungen zur Ermittlung des Beleihungswertes nach § 13 HBG fanden ihre Ablösung durch eine einheitliche, am 01.08.2006 in Kraft tretende Verordnung – die Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV). Diese gilt jedoch nur für Pfandbriefbanken, Landesbanken und Sparkassen. Nach der BelWertV definiert sich der Beleihungswert wie folgt:

§ 3 Abs. 1 u. 2 BelWertV
„Der Wert, der der Beleihung zugrunde gelegt wird (Beleihungswert), ist der Wert der Immobilie, der erfahrungsgemäß unabhängig von vorübergehenden, etwa konjunkturell bedingten Wertschwankungen am maßgeblichen Grundstücksmarkt und unter Ausschaltung von spekulativen Elementen während der gesamten Dauer der Beleihung bei einer Veräußerung voraussichtlich erzielt werden kann. Zur Ermittlung des Beleihungswerts ist die zukünftige Verkäuflichkeit der Immobilie unter Berücksichtigung der langfristigen, nachhaltigen Merkmale des Objekts, der normalen regionalen Marktgegebenheiten sowie der derzeitigen und möglichen anderweitigen Nutzungen im Rahmen einer vorsichtigen Bewertung zugrunde zu legen.“

Das im Vordergrund stehende Ziel der Risikominimierung wird durch diverse Maßnahmen sichergestellt, die an verschiedenen Stellen der Beleihungswertermittlung ansetzen. Einige Beispiele sind Spannen für Kapitalisierungszinssätze (nach Immobiliengattung), Maximal- und Minimalwerte, Sicherheitsabschläge oder die Berücksichtigung eines Modernisierungszuschlags.

Mit Hilfe des Beleihungswerts kann definiert werden, welcher Betrag eines Hypothekenkredites für die Deckungsmasse von Pfandbriefen verwendet werden darf. Nach § 14 Abs. 1 PfandBG dürfen nur 60 % des Beleihungswertes zur Deckung einer Hypothek herangezogen werden bzw. in den Deckungsstock einfließen.

Dementsprechend kommt dem Beleihungswert eine wichtige Aufgabe zur Qualitätssicherung von Pfandbriefen zu.

Quellenangaben:
Beleihungswertermittlungsverordnung - BelWertV
Kleiber/Simon 2007 - Verkehrswertermittlung von Grundstücken
Crimmann/Rüchardt in: Studienbrief: Der Beleihungswert, Stand: März 2008, Verband deutscher Pfandbriefbanken e.V. (vdp)